” A importância da outorga onerosa do direito de construir para a Cidade”
Cláudia Ferreira de Souza – Promotora de Justiça de Habitação e Urbanismo de Belo Horizonte/MG
Publicado em: 18 de junho de 2019 [/et_pb_text][et_pb_text admin_label=”Texto” background_layout=”light” text_orientation=”left”]A Promotoria de Justiça de Defesa de Habitação e Urbanismo da Capital diante das matérias e campanhas publicitárias que estão sendo veiculadas sobre o instituto da outorga onerosa do direito de construir e novo Plano Diretor de Belo Horizonte, vem externar seu posicionamento sobre o tema, esclarecendo que já foram expedidas recomendações e nota técnica ao Poder Legislativo Municipal, no intuito de se dirimir qualquer dúvida sobre a questão. A outorga onerosa do direito de construir não é imposto e trata-se de importante instrumento de política urbana. Sua instituição atende o previsto no artigo 182 da Constituição da República e artigo 4º, V, “n”, do Estatuto da Cidade, que tem por diretrizes a gestão democrática por meio da participação popular e de associações representativas, a ordenação e controle do uso do solo, a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização. O Plano Diretor deverá estabelecer o coeficiente de aproveitamento básico adotado para cada zona urbana municipal, ou seja, determinar a relação entre a área edificável e a área do terreno, sendo facultado a fixação de coeficiente básico único ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. Para a utilização desse importante instrumento de política urbana, instituído pelo Estatuto da Cidade, é necessário que o Plano Diretor estabeleça o coeficiente de aproveitamento básico. Significa que o proprietário do lote tem o direito de construir nos limites do coeficiente básico admitido, mas se pretender construir acima do coeficiente previsto, deverá adquirir o coeficiente de aproveitamento excedente do Poder Público Municipal. Segundo disposto no Estatuto da Cidade, no Plano Diretor também deverá constar os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, “considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.” (artigo 28, parágrafo 3º). Os recursos obtidos com a utilização desse instituto, serão utilizados para regularização fundiária, execução de programas e projetos habitacionais de interesse social, constituição de reserva fundiária, ordenamento e direcionamento da expansão urbana, criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental, proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico, conforme previsto no artigo 31 do Estatuto. Trata-se de importante instrumento para o planejamento e administração da utilização do solo urbano bem ainda para financiamento da política urbana. O fundamento jurídico do conceito de solo criado está baseado na dissociação entre o direito de propriedade e o direito de construir, sendo o direito de propriedade inerente ao dono do imóvel, enquanto a definição da forma de ocupação e utilização da terra inerente a um poder e a um dever de regulação do Estado. O instituto da outorga onerosa do direito de construir em nada se confunde com imposto, que se baseia em outro arcabouço jurídico, de modo que tratar esse importante instrumento de política urbana como se fosse aquele, nada mais é do que um grande equívoco. O Projeto de Lei que dispõe sobre o novo Plano Diretor em tramitação na Câmara Municipal de Belo Horizonte é fruto da IV Conferência de Política Urbana, realizada no ano de 2014, não cabendo ao Poder Legislativo, no uso de suas atribuições constitucionais, se furtar à sua apreciação. Engana-se quem afirma que a instituição da outorga vai implicar em aumento do preço final dos imóveis e constituir fator de expulsão da população local para outros municípios da RMBH. A instituição da outorga tende a pressionar para baixo os preços dos terrenos urbanos, em razão da diminuição da expectativa de aproveitamento antes incorporada aos seus preços. Ao lado da outorga onerosa, o novo Plano Diretor de Belo Horizonte também deverá instituir outros instrumentos de política urbana que coíbam e desestimulem a retenção meramente especulativa dos terrenos urbanos ociosos. Ao contrário do que o Setor Imobiliário vem divulgando, é a especulação imobiliária que promove a valorização excessiva e sem qualquer contrapartida dos proprietários dos terrenos urbanos ociosos e, por consequência, a expulsão da população carente de BH para regiões periféricas da região metropolitana.
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